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最新司法解释要支持“房闹”?记者调查发现是误读


 来源:扬子晚报 日期:2012-06-07 10:33:45 浏览次数:1664

 交定金后,房价涨跌的损失可索赔 最新司法解释要支持“房闹”?

    扬子晚报记者调查采访发现这是误读,不过该条款也被指缺乏可操作性

    近日,最高人民法院一份最新司法解释明确指出,如果房价涨了,开发商对已经签订的认购书、意向书等预约合同反悔,拒不签正式合同的,购房者可以要求对涨价的部分索赔。反之,若买房人因为房价降低了,违反预约合同,损失的也不仅仅是定金,还得另外赔偿开发商损失。

  在房价飞涨时期,有的开发商后悔卖便宜了,宁愿赔偿买房人几万元的定金,转手就以高出原价数十万的价格卖掉,这种现象并不鲜见。而大家都知道,因为房价涨跌产生“房闹”,在各地已经不鲜见。那么,最高法的这份司法解释,乍看上去似乎在鼓励“房闹”。真的如此吗?扬子晚报记者对此进行了调查采访。

  先看原文:

  对买卖双方均有约束

  在最高人民法院最新发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中,共分为8个部分、46条对买卖合同的成立及效力、所有权转移、违约责任等具体适用法律问题作出了明确规定。其中,对于房产交易中的认购书、意向书等预约合同的法律效力予以明确,并有专门条款针对买卖双方一旦毁约的处理意见。

  该份司法解释中的第28条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”这就意味着,如果发生开发商或是买房人违约的情况,除了赔付定金,还可以根据房价涨跌提出索赔。

  尤其需要指出的是,若是买房人违约的话,开发商同样可以提出索赔。如今楼市相对低迷,大量楼盘纷纷降价促销,包括南京在内的多个城市均发生过老业主要求退房的案例,按照最新的司法解释,购房者如果不履行合同的话,除了拿不回定金,开发商也有权对降价损失要求补偿。

  再细看原文:

  仅针对“预约合同”

  而仔细看原文后可以发现,“定金”两个字很关键。这说明关键的28条,也就是被误解为鼓励“房闹”的条款,约束的是“预约合同”,也就是说是认购书、意向书等等,不是正式的购房合同,牵涉到的“定金”也就是诚意金之类,并不是购房的全款。而包括南京在内,各地的“房闹”大多是已经签订了正式购房合同、房款已经付清或者贷款已经开始的情况,司法解释显然对这些情况是不予保护的。因此,也就不存在鼓励“房闹”之嫌。

  开发商说:

  开发商悔约比较少见

  “签了认购合同后,一直拖着不签正式合同的情况比较少见,而对簿公堂的更是凤毛麟角。”南京河西一家开发商告诉扬子晚报记者,通常买房人看中了一套房子后,交纳2万到5万元的定金,然后签一份认购协议,15天之内到售楼处再签一份正式合同,就算是走完基本程序了。在平常的房产交易中,由于签正式合同时要缴纳首付款,有的房主一时难以凑齐几十万的款项,开发商大多也会宽限一段时间,“说到底,这都是双方协商的结果。”

  如果是其中一方故意拖延呢?这位开发商表示,如今市场低迷,企业都巴不得赶紧落袋为安,没有哪一家会拖着不跟买房人签合同。“有的买房人会主动提出,需要较长时间凑钱,为了‘守住’客户,没有楼盘会不答应”,他说,若按正常程序,买房人逾期不签正式合同的,开发商有权没收定金,但没人会这么做。

  楼市专家说:

  界定房价涨跌太难了

  有地产专业人士表示,最新司法解释的出发点应是保护购房者的利益,与开发商相比,作为个体的买房人处于相对弱势的地位,因此规定开发商在不履行合同时,买方除了能拿回定金之外,还可以索赔损失。比如交了5万元定金认购了一套100万的房子,可开发商单方撕毁合同,退回5万元的定金后又赔偿了5万元,但是却以120万元的价格卖了出去,折算下来仍赚了15万元。如果遇到这种情况,买房人就可以对这15万元的不当得利提出索赔。

  “签了认购协议后违约的情况很少见,并非普遍现象,所以我认为没有太大意义。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,对于认购书上的条款有异议的,买卖双方都会选择坐下来协商,对定金缴纳、签约时间等具体细则寻求双方都能接受的结果。即便是对簿公堂,也应依据认购协议来判决,而且如何界定房价的涨跌也很困难,开发商若捂着不卖,买房人便无法索赔。他指出,新司法解释的条款应是未雨绸缪,对今后可能出现的争议情况提出指导意见,最终还是要看法院如何裁定。记者 马祚波


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